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全国最大保障房社区正在变成一座空城

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-12-16   浏览次数:29
 
小星球网核心提示:图片来源:网络家在找你,你在哪里、首付五万,扎根青岛巨大的广告条幅披在楼体上。尽管像商品房一样卖力宣传,但位于青岛城阳区
  【中国小星球网2014-12-16 报道】
 

图片来源:网络

“家在找你,你在哪里”、“首付五万,扎根青岛”……巨大的广告条幅披在楼体上。尽管像商品房一样卖力宣传,但位于青岛城阳区白沙湾片区的上万套保障房却找不到它的住户。

青岛白沙湾,一个连青岛本地人都感到陌生的地方。界面新闻记者从青岛市区火车站出发,辗转换乘三路公交车,花费近3小时才来到城阳区白沙湾保障房项目基地。公交司机表示,这一片区只有两趟公交线路,还是今年刚刚改线经过这里。就在白沙湾近千亩的土地上,规划了一个总建筑面积93万平方米、共10,050套房子的保障房社区。这是全国用地规模最大的一个保障房社区。

这个于2011年7月开工的保障房社区,包含公共租赁房3797套,限价商品房6253套,由天一·金色海湾、正商·蓝色海湾和房投·白沙上苑三个紧挨着的独立小区组成。此前,作为全国保障房建设的典型、青岛市重点民生项目,住建部曾多次组织各地政府官员前来这里参观学习,交流经验。

如今,10,050套保障房正陆续竣工,但却陷入大量空置的恐慌之中。位置太偏僻、配套欠成熟以及价格优势的弱化,造成本该受人追捧的保障性住房少人问津。在当地政府的授意下,数千套保障房作为限价房和“人才公寓”公开销售,但依然遭遇冷遇。

11月6日,青岛市白沙湾“人才公寓项目”共计1001套房源公开销售。为了吸引青岛周边中低收入住房困难家庭,尤其是外地人才入住,该项目一改之前“限价房”的销售形式,首次以“人才公寓”的形式进行销售。

“以人才公寓的形式销售就相当于放宽了准入门槛,持有外地户口的本地工作者现在也具有申购的机会了。”正商·蓝海港湾销售经理赵洪江告诉界面新闻记者。据了解,人才公寓的申请门槛并不高,只要在市区工作且已与用人单位签订1年以上劳动合同,在青岛连续交纳1年的社保,拥有大专以上学历,有暂住证,满足这几个条件就可以参与申请。而拥有本市常住户口的自由职业者,具备人才标准条件的也可申请配售。

早在2012年年底,正商·蓝海港湾和天一·金色海湾两个小区共1848套房源便作为限价房公开上市销售。但尴尬的是,与主城区保障房出现“5抢1”、“6抢1”甚至 “12抢1”的局面不同,两大小区开盘销售时仅仅收到143份申请。2013年开售的白沙上苑推出了房源204套,也仅有25户提交申请。

赵洪江表示,直到现在,当时推出的那400多套限价房也只卖出去70多套。

另外两个小区限价房的销售也不理想。为此,今年9月,青岛市国土和房屋部门授权部分限价商品房转型为人才公寓出售。青岛市房管局住房保障中心副主任徐志勇当时表示,“至于其他保障房是否会都以人才公寓的形式销售,现在还不能确定,只能看哪方面需求多,灵活调剂。”

不过,即便变成了门槛更低的人才公寓,在当前楼市并不景气的大背景下,白沙湾并没有吸引更多购房者关注。11月底,一位销售经理向界面新闻记者证实,在售的330套人才公寓目前只收到了150多份申请。若再刨去审核不通过的申请,销售情况仍然很不理想。

“保障房卖不出去,地方政府和开发商都有压力,但转型为人才公寓是换汤不换药,只是开发商跟政府协调后不得已得出的方案,无法从根本上改变白沙湾保障房空置的现状。”长期关注青岛楼市的克而瑞咨询高级分析师张斌表示。他直言白沙湾的保障房项目是“天生怪胎”,就算是商品房,放在这个“荒无人烟”的位置也会无人问津。

家在潍坊的青岛大学毕业生小于,在去白沙湾看房的路上就开始抱怨起来:“虽然价格可以接受,但这边实在太偏了,来这里跟出了一趟国似的。而且这么大一个社区连一个大型超市都没有规划。公交车到这里也不方便,每天光上下班就要在路上耗五六个小时,在这里居住显然不现实。”

当地一位不愿透露姓名的地产商告诉界面新闻记者,白沙湾保障房项目同时也被作为青岛市区一些拆迁小区的回迁房,假如某住户在市区的拆迁面积是60平方米,在李沧区可能获得一套80平米到100平米的房屋,而在地理位置偏僻的白沙湾可能将获得面积更大的房屋。“然而,这些回迁户一来到这里便打消了在此安居的念头。”

在国内楼市趋冷的大背景下,白沙湾保障房项目5050元/平米的价格设定,相比普通商品房而言,其价格优势亦在缩水。青岛新建住宅价格指数已是连续6个月下跌,二手房住宅价格指数更是连跌了7个月。

“按照今年的市场行情,别说白沙湾均价卖5050,就是降到4000可能也好不到哪去。楼市不好,购房者的选择余地更多了。”张斌给界面新闻记者举例道,目前在四方区可以买到八千多每平米的房子,李村七千多的也有,城阳六千多的也出现了,而高新区的世茂·公园美地现在只有五千出头,在景观、园林、户型、品牌等方面都要比保障房高一个档次,何必去申请手续复杂、又不能落户的保障房呢?

保障房申请需要递交多种申请材料并经过严格审核。人才公寓同限价房一样,5年内不得上市交易,且不能落户。如果5年后需要上市交易,应将购房时以限价商品房价格购买的面积部分,按照成交价格与购买价格差价的50%,向政府缴纳土地收益。

而对比更明显的是,与金色海湾小区相邻的蔚蓝群岛高层商品住宅均价仅为6000元/平米上下,且经过多年运作,该社区配套比较健全,商街已经入驻不少商户,还有小学建在小区里。而白沙湾人才公寓项目中标价较高的房子价格可达5600元/平米,相比之下几无优势。

“其实大家都心照不宣,保障房在户型设计、小区硬件设施等方面都不如商品房。与其花五六十万到荒无人烟的白沙湾买一套房子,倒不如多花几万块钱在李沧买一套靠近地铁的市区的房子,而且现在花七八十万在李沧区还有很多房子可选。”上述不愿意透露姓名的地产商表示。

销售不理想,参与保障房建设的开发商正面临资金链的压力。多位参与白沙湾保障房项目的房企负责人均表示,目前的日子不好过。

据克而瑞数据显示,2011年6月21日,天一嘉木房地产有限公司和青岛正商置业有限公司分别以798元/平方米的价格拍下所建项目地块,拍卖总价分别为2.38亿元和2.31亿元。青岛天一仁和房地产集团有限公司董事长魏平曾表示,白沙湾这块地经过前期勘探发现,基础深度要达到9米以上,建设绿化景观也要换土1米多,建设成本比一般房地产项目还要高,限价房最终也是要销售的,如果销售不好,会占压企业大量资金。

魏平深知,虽然白沙湾保障房项目由三家开发公司承建,但风险比较大,如果仅从投资回报角度讲,这么低的利润率肯定不合算。据证实,天一仁和需要支付白沙湾的土地出让金约2.4亿元,承担的项目建设成本大约10亿元。粗略估算,建成后如能顺利销售完毕,每年净利润率约3%。

张斌表示,相比普通商品房,国家对于保障房的利润率一般控制在10%以内,白沙湾现房卖不出去,利润就无从谈起,开发商往往要考虑的是如何把成本收回来而不是盈利。

一般来说,普通商品房在好年份的平均毛利能达到30%左右,近一两年随着国家调控深入、地价提升,商品房的利润仍在15%-20%。明知保障房不赚钱,开发商当初为何还要参与保障房项目?海尔地产一位负责人告诉界面新闻记者,地方政府要求开发商将商品房和保障房项目捆绑来做,开发商为了更好的拿地只能配合政府参与保障房建设。

“说白了就是卖政府人情。”上述不愿意透露姓名的地产商坦言。界面新闻记者也注意到,在北京、杭州、广州等城市,商品房用地的入市早已跟保障房建设挂钩,谁能在商品房用地上配建更多的保障房,往往更容易拿下地块。

“地方政府为了完成保障房的硬性指标,在操作上其实是缺乏一定经验的,有些东西考虑得不够全面。”张斌说。

据界面新闻了解,青岛白沙湾的遇冷并非个例。在“十二五”开局之年的2011年,保障房建设集中井喷。从倡导到强令,保障房建设被各级政府提到了新的高度,其中明确“十二五”期间要建设3600万套保障性住房,而2011年当年就开工了1000万套。深圳、东莞、武汉、郑州、海南等多地也出现了保障房大量空置的尴尬。

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