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评论:三期叠加 稳定楼市意义重大

放大字体  缩小字体 发布日期:2016-05-25  浏览次数:15
核心提示:根据机构测算,考虑地方政府债务置换,资金投放并未缩减,4月全口径社会融资同比增长17%,高于3月16.6%的水平,延续了一季度高增
 根据机构测算,考虑地方政府债务置换,资金投放并未缩减,4月全口径社会融资同比增长17%,高于3月16.6%的水平,延续了一季度高增长的态势。但是,4月工业增加值、社会消费零售总额、1-4月固定资产投资等重要指标,增速全线下滑,与一季度形成明显反差。房地产仍旧“一枝独秀”,“拿地-开发-销售-价格”全链条上攻。这意味着,无论“需求侧”和“供给侧”结合的“稳中求进”,还是锐意“供给侧”的“以退为进”,都没那么简单。

目前,新经济体量弱小,去年创业板、中小板上市公司利润不足全部A股上市公司利润的10%;产能过剩与高杠杆已形成循环,一季度国企利润下滑13.8%,债务却同比增长了18.3%;银行不良率连续17个季度攀升,去年还充足的拨备覆盖率已亮起红灯,部分银行拨备覆盖率已降至150%的警戒线;集中于工业的民间投资,其4月增速仅5.2%,不及去年同期一半,产能过剩形势不言自明。防范金融风险,为新经济腾出信贷和土地,产能和杠杆去化亟待推进。

近期,去产能全面提速。5月18日,决策层连出三套去产能组合拳,2016-2017年,央企要减少10%左右的钢铁和煤炭现有产能;到2020年,还要压减一批水泥熟料、平板玻璃产能。工厂关闭、打破刚兑,不仅会给工业生产、就业和消费带来明显冲击,而且会让不良贷款显化,短期流动性冲击和信用紧缩也有可能出现。考虑目前的经济形势,“三期叠加”的阵痛真正袭来了。

5月9日《人民日报》头版刊文,研判中国经济时,9次提到“就业”,强调“稳定和扩大就业是宏观经济政策的重要目标”。近期,在深改组24次会议上,国家领导人的讲话也表明,当前经济形势下,短期激励措施是必要的。由此,缓冲阵痛需要这样一个实体,它能以巨大的腾挪空间,为转型创造平稳的环境。毫无疑问,从稳定就业(建筑业就有8000万工人)、稳定投资体量、维护金融秩序的角度看,房地产的腾挪空间最大。而且,目前的楼市形势,已开始向决策层期待的方向运行。

首先,一线楼市开始降温,体量大、城镇化有潜力的二线城市成为新动力。


近日发布的70城房价指数显示,此前火爆的京沪深楼市,4月房价涨幅已跌出前三,取而代之的是合肥、厦门和南京,而前期遭遇爆炒的深圳楼市,4月二手房价领跌;CREIS中指数据显示,4月20个代表二线城市新房成交再创单月新高,同比、环比分别增长78.8%和3.9%。而且,二线城市出现普涨态势,就连库存周期最大的沈阳(消化周期超过40个月),4月的销售面积同比也增长了37%。与此同时,之前火爆的一线楼市迅速降温,4月新房成交面积同环比分别下降8.2%和27.8%。

其次,此前深陷库存泥潭的三、四线城市,也开始触底反弹。

4月,12个代表三、四线城市成交同比上涨67.9%,创2010年以来的单月新高。同时,楼市开发投资回升扩大至三、四线城市。根据CREIS中指监测,1-4月,三、四线开发投资同比增长7.8%,比40个重点城市高出1个百分点。另外,70城房价指数显示,三线城市房价连续3个月上涨,这对去库存、稳投资是莫大帮助。

因此,楼市政策很明确,控制过快上涨的城市,提振需求疲软的城市,保持楼市平稳上升,这既是决策层通过因城施策可掌控的,也是当前经济形势需要的。5月18日,70个城市房价指数发布后,针对一、二、三线城市房价首次全线上涨,结合宏观经济数据,国家统计局召开媒体通气会。会上指出,房地产带动效应大,前端影响到钢铁、水泥等原材料行业,后端影响着装修、家电等行业。结论是,房地产回升对经济稳定发挥了重要作用,对GDP增长贡献率提升。

国家统计局强调,尽管行业走过了高速增长阶段,但我国城镇化还有空间,改善性需求潜力大,房地产具有保持稳定增长的潜力。即人口红利结束、城镇化中速增长,2013-2014年楼市9.5万亿元的开发投资和13亿平方米的销售将是楼市的“顶部”,行业大周期下行已开启。因此,国家统计局明确表态,强调楼市对经济稳定的作用,信号意义特别重要。

换言之,在“三期叠加”的阵痛期,需要房地产这个腾挪空间特别大的行业,缓冲投资和经济下滑,稳定资产价格和金融秩序。近期,重点城市土地市场火爆,今年或将成为诞生地王最多的一年。各大城市土拍现场,频繁出现央企或国企身影,这显示,民间投资较为弱势,国企或央企要“挑大梁”;另一方面,实体有效资产形成不足,出于国企投资回报、稳增长考核,资金往楼市走。

不可否认,楼市的此种定位,有部分异化的结果,如投机炒作,过度“加杠杆”,资金“脱实入虚”,没有与新型城镇化结合起来,楼市复苏没有跟城市群的布局走,部分地方寄望土地财政复归,将去库存等同于卖房子等。对此,近期决策层强调,防范泡沫和过度加杠杆,楼市短期激励也要与新型城镇化结合。笔者预计,热点二线城市“被打压”的案例会多起来,但考虑到楼市在“三期叠加”下的定位,以工业为主的二线城市经济增长乏力,楼市调控的力度整体偏弱。深圳市房地产研究中心
 
 
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