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95%以上城市房价环比下跌 楼市或迎来抄底时机

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-09-28  浏览次数:94
核心提示:来源:中国经营报95%以上城市房价环比下跌,一线城市去库存压力更大  房价全面下跌 中国楼市或迎来抄底时机  全国楼市继续降
 来源:中国经营报  95%以上城市房价环比下跌,一线城市去库存压力更大

  房价全面下跌 中国楼市或迎来抄底时机

  全国楼市继续降温,房价跌势仍然不减。从最新官方发布的数据来看,8月70大中城市新房及二手房房价环比上涨城市数均仅剩一个,据统计95%以上的城市都出现了环比下跌。更甚者,一二三线城市房价继续全面下跌,北上广深房价也仍低迷。

  受访地产界人士称,救市政策难以在短期内快速发挥效应,所以成交量难以提振。国庆节前后楼市的成交量可能会有所反弹,但从购房的时机选择上看,目前是一个抄底的时机。

  房价全面下跌

  国家统计局9月18日发布的数据显示,8月份70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为68个和67个。

  新建商品住宅(不含保障性住房)价格方面,8月份,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有68个,持平的城市有1个,上涨的城市有1个。环比价格变动中,最高涨幅为0.2%,最低为下降2.1%。二手住宅价格方面,8月份,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有67个,持平的城市有2个,上涨的城市有1个。环比价格变动中,最高涨幅为0.1%,最低为下降1.4%。

  这意味着8月份一二三线城市房价继续全面下跌。对于下跌的原因,上海易居(博客)房地产研究院研究员严跃进接受《中国经营报》记者采访时称,房贷环境趋紧下,救市政策难以在短期内快速发挥效应,所以成交量难以提振。

  “对于房企来说,去库存的压力增大,自然会加大降价促销的力度。相比此前3月份以来零零星星的降价做法,目前降价更是一种主动的、全面的降价策略。” 严跃进进一步解释称。

  记者采访获悉,相比二三线城市,一线城市去库存压力更大。来自上海易居房地产研究院监测的数据显示,8月份,北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为15.5、16.5、14.7和14.4个月。除广州外,其余3个一线城市的存销比走势趋同,相比7月份均有所回落。而2013年年末,4个城市的存销比分别为7.6、8.7、9.0和11.9个月。而2014年行情疲软,目前4个城市的存销比数据依然偏大,说明库存去化仍有压力。

  在严跃进看来,相比二三线城市的救市和刺激做法,一线城市在限购限贷政策上依然从严,这使得去化压力总体偏大,房企则会主动采取降价促销的策略。

  其次,房价具有一个周期波动性。去年房价飙升,今年则是一个正常的调整。当然这也意味着一旦政策面和市场面转好,房价止跌反弹的可能性也很大。

  最后,看跌预期的叠加。在看跌预期下,购房者对未来市场并不清晰,所以都有从众的心理,并不积极入市。

  “限购政策限制了投资需求,但现在这个投资趋势已比较弱了,不可能真正刺激楼市需求,短期起到刺激作用,但最后又回归平淡。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博 博客)[微博]对记者分析称。

  “从目前市场情况看,限购松绑对于成交量的提振是一个缓慢的过程,弱于预期。这说明能够激发购房者入市的政策还没有到位。”严跃进称。

  平安证券[微博]有分析师近期调研了武汉房地产市场。他们在调研报告中指出,武汉首次限购松绑效应有限,市场信心未明显改善。

  武汉 7 月18 日首次松绑限购,放开非中心城区及140 平方米以上户型的购房限制。但平安证券分析师调研发现,短期整体销量及大户型走量略有改善,但并不明显,市场信心未有改善。

  目前二次松绑限购已在多地出现,武汉9月23日发布消息,自24日起全面放开中心城区限购。

  但平安证券分析师指出,考虑中心城区销量占全市销量60%以上,预计中心城区放开限购短期仍将对销量有提振作用。

  因为从杭州经验来看,杭州自7月29取消萧山、余杭限购后,8月28日放开主城区限购,当周全市成交环比增长25%,但效应亦逐步减弱。该券商分析师认为,在限贷未有松动前提下,二次松绑效应仍待验证,预计仍仅是短期提振。

  今年以来已有多个城市放松限购政策,目前坊间又传闻“楼市限贷松绑——房贷还清可享受首套房优惠政策”的消息。不过,截至发稿时,官方未证实此消息。

  对此,严跃进对记者表示,“房贷还清后的购房者,基本属于有房产资产、二套房贷按揭能力强、个人信用度高的一种群体,此类群体享受购房优惠,值得鼓励。可以让其当领头羊,优先入市,进而鼓励购房者积极跟进。”

  新一轮购房季或将来临

  今年以来,全国楼市降温,一线城市房价也由涨转跌。进入9月,往年的“金九银十”还会有吗?什么时候才是购房好时机?

  虽然今年9月,人们更多的持谨慎态度,但在受访人士看来,虽然国庆节前后楼市成交量可能会有所反弹,但从购房的时机选择上看,目前是一个抄底的时机。

  “从9月份市场行情看,9月住宅成交略好于8月,但反弹力度弱于预期。当然,不排除在10月份会出现成交量的反弹。”严跃进对记者称,从购房的时机选择上看,目前是一个抄底的时机。目前房价跌幅大约在1%的水平。对于一个刚需购房者而言,如果购买100万元的房子,就是可以省下1万元的费用。

  来自上海易居房地产研究院的数据显示,9月1日~20日,该机构监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约601万平方米,环比下跌约2%。

  具体来看,在20个城市中,有9个城市出现了成交环比上升,其中九江成交量的环比增幅最大,约106%。同时,包括东莞、贵阳等部分城市的环比增幅也比较大。反之,襄阳、南京和济南的成交跌幅最大,跌幅分别约为39%、37%和29%。

  记者获悉,上述监测的20个典型城市分别为北京、上海、广州、深圳、天津、济南、青岛、南京、杭州、合肥、长沙、南宁、贵阳、淮安、扬州、九江、襄阳、莆田、东莞和惠州。其中一线城市4个,二线城市9个,三线城市7个。

  虽然9月前20日楼市的成交反弹力度比预期的要低,但严跃进认为,随着房企推盘力度的逐渐加大,9月下旬预计成交量会有一个比较大的拉升。

  杨红旭持类似看法。他认为,自住型购房者(真实需求者),对后市不宜过度悲观,新一轮较好的购房时机,正在悄悄来临。

  首先他从宏观面来分析。一季度经济低迷,GDP增幅只有7.4%,经过持续“微刺激”后,二季度回升至7.5%。一方面,经济企稳,则楼市不易大跌。另一方面,要想进一步保增长,不宜继续打压房地产。

  其次,从市场面看,去年是楼市高潮期,今年明显降温。但发展至当前,降温出现新动向。首先分析成交量。去年3月是本轮楼市上行期的最高点,其后震荡下滑,尤其是今年以来加速下滑。1~7月份,全国商品房销售面积同比下降7.6%,二三线城市下跌约二成,一线城市下跌约三成;其次分析房价。今年1~7月,全国商品住宅成交均价下降1.2%,但一线城市仍然表现为同比上涨。

  杨红旭以7月份为例说明,4个一线城市新建商品住宅成交均价为22428元/平方米,同比增长3.3%,其中北上广深的增幅分别为-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。但从走势看,房价最高点出现在今年3月,其后震荡回落。

  他还提醒自住购房者目前可以密切关注市场。“一线城市和部分二线城市,从现在开始,在房价上涨拐点来临之前,只要遇到房价下跌二三成的优质品牌开发商的楼盘,就可出手。而在房价上涨拐点出现之后,抢到篮里就是肉。”杨红旭称。

  不过,他同时提醒,全国城市之间市场严重分化,下一轮各地楼市见底及复苏的时间点不同,不宜生搬硬套。请大家密切关注所在城市的市场供求关系、存货变化、政策刺激力度等因素,再决定具体何时入市。

  即将进入10月份,四季度楼市走向怎样?受访人士表示看好。“四季度依然应该被看好。因为四季度是房企冲刺业绩的黄金时期,因为在前三季度业绩不好的情况下,房企在四季度会加大降价的力度。” 严跃进对记者称。

  不过,严跃进同时表示,“当然,不排除部分销售业绩相对好的房企,在销售定价方面会趋于强硬。但总体上以量升价跌为特征,但价格的跌幅或收窄。”

 
 
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